La location nue
Définition
La location nue relève de la catégorie fiscale des Revenus Fonciers.
Les biens immobiliers concernés peuvent être des locaux à usage d’habitation, à usage commercial, à usage de stationnement (parking, box), ou encore des terrains non aménagés.
Caractéristiques
La durée du bail est définie par un délai minimum de trois ans, si le locataire est un particulier. Le renouvellement du contrat de bail se fait par tacite reconduction.
Le bailleur peut exiger un versement de dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Ce dernier ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges. Il s’effectuera à la conclusion du bail et permettra aux propriétaires de se protéger contre les dégradations occasionnelles ou les impayés éventuels.
Le propriétaire est libre de fixer lui-même le prix de son loyer en se basant sur l’état du marché immobilier locatif. Certains cas sont dérogatoires et doivent se référer aux dispositions de la LOI ALUR pour fixer le niveau des loyers (plafonnement). Cette mesure est appliquée pour éviter des situations d’abus de loyers excessifs. Si le propriétaire loue pour la première fois sa résidence, il est normalement libre de fixer son prix.
Le propriétaire ou le locataire peut signifier la fin du contrat de location à l’échéance du bail. Comme préavis, le locataire aura un délai de 3 mois pour envoyer son congé avant son départ. A l’inverse, le propriétaire aura un délai de 6 mois avant la fin du bail.
La location nue est une forme de garantie pour le propriétaire-bailleur, une fois les locataires installés, les changements se veulent moins fréquents, les frais liés à la location sont moins élevés.
Quel régime pour la location nue ?
En tant qu’investisseur, vous avez le choix de déclarer ces revenus locatifs sous le régime du Micro-foncier ou sous le régime réel.
Le régime du micro-foncier
Le régime du micro-foncier correspond à un abattement forfaitaire de 30% qui est appliqué sur les loyers.
Vous êtes donc imposé sur 70% de vos revenus locatifs. Ce régime peut s’appliquer dès lors que les recettes locatives brutes issues de la location nue n’excèdent pas 15 000€ /an.
Le régime réel
Le régime réel s’applique de fait si vos revenus fonciers dépassent 15 000€/an. Vous pouvez déduire des loyers encaissés hors charges les frais et charges engagés pour la location, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux effectués, les charges de copropriété non refacturables, les primes d’assurance et un forfait de 20€ de frais de gestion par lot.
Si vous êtes éligible au régime du micro-foncier, vous pouvez toutefois opter pour un régime réel d’imposition.
Le bénéfice foncier sera soumis aux prélèvements (17,2%) et à l’impôt sur le revenu (barème).
En cas de déficit foncier, il pourra s’imputer sur le revenu global annuel à concurrence de 10 700€. Si le déficit dépasse ce seuil, le solde restant sera reportable sur 10 ans.
Les dispostifs de défiscalisation accessibles en location nue ?
La loi Pinel
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu déterminée selon la valeur d’acquisition du bien immobilier et la durée d’engagement initiale de location.
Il est accessible sous certaines conditions qui sont les suivantes :
- Être un investisseur particulier
- Le logement doit se situer dans un bâtiment d'habitation collectif ;
- Le loyer ainsi que les revenus du locataire ne doivent pas dépasser le plafond déterminé par la législation
- Le logement doit respecter le niveau global de performance énergétique minimal
- Le logement doit être localisé dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- La durée initiale d’engagement de mise en location du bien doit être de 6 ou 9 ans, et peut être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt ont évolué de façon dégressive et sont désormais les suivants :
- Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
- Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
- Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024
La loi Malraux et Monuments historiques
La loi Malraux donne le droit à une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par l’investisseur, d’un montant de 30% ou 22% selon le cas particulier :
- 30% : pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;
- 22% : pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
Seule est concernée la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location.
Les travaux doivent concernés l’ensemble de l’immeuble et être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
Le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 400 000€ pour 4 années consécutives et n’entre plus dans les niches fiscales.
Obligations fiscales
Vos recettes issues de la location nue sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers, et vous devez remplir un formulaire 2044. Cristalis propose un accompagnement pour la production de la déclaration des Revenus Fonciers.
Nos missions
- Collecte et archivage numérique des documents
- Déclarations de TVA et demandes de remboursement de crédit de TVA (si assujetti)
- Production de la déclaration de Revenus Fonciers n°2044
- Communication des informations à reporter sur la déclaration de revenus personnelle
